相続不動産の名義変更（相続登記）

2022年3月25日

相続不動産の名義変更（相続登記）を司法書士に依頼？自分で対応？？

名義変更は、単純なケースであれば専門家に依頼しなくてもご自身で頑張って変更することができるでしょう。
しかし、相続でもめたり、複雑なケースについてはとても自分自身で対応したり書類を用意、作成することは困難であり、日々の生活の中で対応することを考えると現実的に難しいと言えます。
やはり相続専門家の司法書士に介入してもらい、手続きを円滑に進めることをお勧めします。
手続きを自分でやろうと進めたが結局途中で断念し、司法書士に依頼するケースなど多々あります。時間をかけて一部の書類を揃えたからといって、その分費用が安く済むとは限らず、初めから依頼する場合と変わらなかったりします。

弊所であれば個人でやった方がいいケースはそちらをお勧めしますし、困難な場合は丁寧に説明させて頂きますので、一度無料相談にてお話を聞かせて頂ければ、どちらがいいかなどお伝えできると思います。
お気軽に初回無料相談までお問い合わせください。

さて、そもそも相続不動産の名義変更（相続登記）とはどういう手続きなのでしょうか。相続不動産の名義変更（相続登記）とはどういうものなのか、詳しく説明したいと思います。

相続で不動産の名義変更が必要なケースとは

不動産は、その不動産が誰の所有物であるかなどが分かるように登記事項証明書（いわゆる登記謄本）というものによって公示されています。
この公示する手続きを「登記」といいます。
そして、その土地の所有者が亡くなると相続が発生し、不動産の所有権が被相続人から相続人へ移ります。
ここで亡くなった被相続人名義の土地（不動産）を相続した相続人の名義に変更する必要があります。
これを相続による不動産の名義変更（相続登記）といいます。
人が亡くなると不動産の所有権は移るということですね。

相続登記は現行法上では必ず行わなければならないわけではありません。
義務がないので放置していても罰則のようなものもなく、そのためいつかやろうと思っていて放置する方も多いです。
しかし、登記義務はないといってもいつかはやらなければいけません。
相続登記を放置していたら土地の売買をしたい等で名義が変更されていないとトラブルや損害を被るケースも出てきてしまいます。
できる時に早めにやっておけば、万が一のトラブルも回避できるので、相続登記は早めに対応して欲しいと思っています。

相続登記を放置した場合のリスクを確認して、必要な人は早めに名義変更をしましょう。

相続登記を放置するリスク

１．相続登記の義務化（2024年4月1日施行）

2024年4月1日から3年以内の所有権移転登記（相続登記）が義務となり、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料の対象となります。
相続登記の義務化の目的は、所有者不明土地問題の解決です。
改正法では「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない」と定められています。
なお、施行前に発生していた相続については施行日である2024年4月1日から3年以内の相続登記が義務となり、正当な理由がないのにその申請を怠ったときは、10万円以下の過料の対象となりますので、今のうちから相続登記を行っておくべきでしょう。

２．さらなる相続発生（数次相続）リスク

相続登記を放置していると、相続人の中でも亡くなる人が出てきて更なる相続が発生します。
これを数次相続と言いますが、数次相続が発生すると相続人間の関係性がどんどん薄まってきます。
例えば、すぐに手続きをすれば兄弟間で相続手続きや遺産分割協議をすればよかったのに、数次相続となると従兄弟同士や叔父と甥の間での話し合いが必要になったりします。
疎遠な親族との協議では、なかなか話し合いがまとまらないことが多く、特に不動産といった簡単に割って分けられるようなものではない場合は、売却して金銭で分割するなど、一朝一夕には手続きが進まなくなってしまいます。

３．相続持分売却のリスク

あまり知られていませんが、相続登記は相続人の内の一人が法定相続分に限ってですが、相続人の共有名義に登記することができます。
例えば、被相続人父、相続人母、長男、次男とした場合に、長男が単独で、母４分の２、長男４分の１、次男４分の１の割合の共有名義に相続登記できてしまいます。
これは、自分自身の法定相続分を保全するために認められているのですが、仮に長男がこのように相続登記を行ったあとに、自身の共有持分だけを他人に売却してしまうと、母と次男はまったくの赤の他人と不動産を共有で持つことになってしまいます。
共有持分だけを売却できるのかと思うかもしれませんが、法律上は何の問題もありませんし、また実務上も共有持分だけを買い取るような不動産業者も存在します。
ですので、早く遺産分割協議をして、誰が不動産を取得するか決めた後にその内容で相続登記をしないと大変なことになってしまうことがあります。

４．相続分の差押えリスク

相続持分の売却に似ているのですが、被相続人名義の不動産を債権者が差し押さえることができます。
差し押さえられるのは、相続人の中に借金をしているような人がいる場合です。
先ほどの例と同じように、被相続人父、相続人母、長男、次男とした場合に、次男が借金を抱えていてその返済が滞っているとします。
債権者としては、次男の何らかの財産を差し押さえて、債権の返済の原資に充てたいわけです。
そういった場合に、債権者が代位登記といって、相続人の代わりに母４分の２、長男４分の１、次男４分の１の割合の共有名義に相続登記できてしまいます。
そこで、この次男の持分４分の１を差し押さえてしまうのです。
差し押さえられた後に、遺産分割協議を行っても債権者には対抗できませんので、母がこの不動産を取得する内容で遺産分割協議をしたとしても次男の持分に関しては債権者に次男の代わりに返済するなどしなければ完全な所有権を取得することができなくなってしまいます。

５．書類の保管期限切れのリスク

戸籍関係の書類は保管期限が長く、そう問題にはならないのですが、住民票や戸籍附票といった住所関係の書類の保管期限が５年と非常に短いのです。
被相続人が亡くなった後、５年以上経過しているような場合や、登記簿上の住所を変更せずに放置しているような場合に、相続登記に添付書類として必要な住所関係の書類が保管期限経過によって揃えられなくなってしまうケースが多々あります。
書類が取れなくなった後でも何とかやりようはあるのですが、やはり余計な手間がかかることが多いので、早めに手続きするに越したことはないでしょう。
ただ、この書類の保管期限の問題も今後保管期限を延長するような動きで進んでいるようなのでいずれ解消されると思います。

相続登記の手続き

手続きをざっくりとお伝えすると、登記申請書と添付書面を不動産所在地を管轄する法務局に申請することで名義変更ができます。
管轄法務局については、法務局のホームページで調べることができます。

自分自身で対応する場合の書類の申請方法ですが、窓口で申請する方法の他に、郵送やオンラインを使用した方法があります。
管轄法務局が近ければ直接法務局に出向いて申請してもよいと思いますが、遠方の場合だと交通費だけでもばかになりません。

郵送かオンラインを利用するほうがよいでしょう。

オンライン申請の場合は専用のソフトが法務省のホームページで無料ダウンロードできますが、一回だけの手続きのために導入するのは正直かなり面倒だと思いますので書面で作成したものを郵送した方がスムーズかと思います。

相続登記の必要書類

相続登記の申請にあたって必要な書類について解説します。
遺言書がある場合と無い場合で異なります。

遺言書がある場合

※遺言書があると集める書類の量も少なくて済みますので、相続争いの防止以外にも相続登記を簡便に行えるメリットもあります。

遺言書がない場合

遺産分割協議書がある場合

遺産分割協議書がない場合
（相続人が一人または法定相続分どおりに相続する場合）

上記が準備できたら、登記申請書も作成します。

手続きは司法書士に任せるか、自分でやるか

司法書士に依頼すると、上記の必要書類の作成や収集を含めて登記申請書も代理で作成してもらうことができます。

自分自身で相続登記を行う場合はもちろん登記申請書を1から作成しなければなりませんし、必要書類も自分で収集しなくてはいけません。

しかし、管轄法務局では無料の登記相談（要予約）を受け付けていますので必要書類を集めて、登記申請書を作成したら相談でき、不備などあれば教えてもらえます。
個人の手続き相談になるので、申請書を一から作ってもらうなどはできませんので、あくまでも相談としての対応となります。

相続不動産の名義変更（相続登記）の費用

相続登記の費用としては、登記申請時の登録免許税という税金、戸籍謄本などの書類の取得実費が最低限かかります。司法書士に依頼してもしなくてもかかる費用です。

登録免許税は相続する不動産の固定資産税評価額に0.4％を乗じた金額がかかります。1000万円あたり4万円がかかります。

固定資産税評価額は不動産所在地の市区町村役場（東京23区内の場合は都税事務所）で発行される評価証明書という書類に記載があります。
戸籍謄本などの書類は新しいもの（現在の戸籍）であれば1通450円、古いもの（除籍謄本など）は1通750円、他にも住民票や不動産の履歴事項証明書などそれぞれ1通あたり数百円かかりますが、通常の家族4人ほどの相続登記であれば取得費用は1万円程度で収まることが多いです。

もし司法書士に相続登記を依頼した場合、プラスアルファで司法書士報酬というのが発生することになります。

司法書士に相続登記を依頼した方がいいか自分自身で個人としてやるかの判断ですが、遺言書もあって相続人も少ないようなシンプルなケースでしたら相続人が自分自身で行った方がいいかと思います。

多少苦労するかもしれませんが、先ほどお話しした通り、わからない部分があったとしても管轄法務局で相談にのってくれるので、解決できることが多いと思います。
しかし、遺言書もなく相続人の数が多い、不動産の数が多い、不動産所在地が遠方（郵送申請もできるが不備があった場合には窓口に行かなければならなくなるため）、不動産の売却が控えているので急いで相続登記をしなければならない、相続税がかかるくらいの規模の遺産がある、疎遠な相続人がいる、法務局に相談に行ったけどよく分からなかったなどの場合があれば、弊所などの相続専門の司法書士に相談・依頼してもらった方がスムーズに手続きを進められるでしょう。

弊所は初回相談を無料で対応しているので、一度相談だけでも結構です。
ご相談ください。